Déficit Foncier : La Machine à Réduire Tes Impôts
Le déficit foncier est l'arme ultime pour réduire ton imposition tout en investissant dans l'immobilier locatif. Réservé à la location nue, ce mécanisme te permet de déduire tes charges et travaux de tes revenus globaux.
En bref : Tes travaux et charges dépassent tes loyers ? Tu déduis jusqu'à 10 700€ de tes revenus imposables. Malin, non ?
Conditions pour Bénéficier du Déficit Foncier
- Location nue uniquement (pas de meublé)
- Logement décent (respectant les critères de surface et salubrité)
- Engagement de location : 3 ans minimum (6 ans si bailleur moral)
- Régime réel d'imposition (forfait exclu)
Comment Fonctionne le Déficit ?
Déficit ≤ 10 700€
Imputation directe sur ton revenu global
→ Réduction immédiate de ton impôt
Déficit > 10 700€
10 700€ imputables immédiatement + report du surplus sur 10 ans
→ Avantage fiscal prolongé
Exemple Concret :
En 2025 : 25 000€ de travaux + 3 000€ de charges = 28 000€ de déficit
- 10 700€ déduits de tes revenus 2025
- 17 300€ reportés sur les années suivantes
En 2026 : 9 000€ de loyers - 2 000€ de charges - 7 000€ du report = 0€ imposable !
Les Atouts Clés
- Hors plafond des niches fiscales (contrairement au PER ou FCPI)
- Dédoublage possible sur 2 années consécutives
- Combinable avec Denormandie (réduction d'impôt supplémentaire)
Le Bonus Denormandie
En investissant dans l'ancien avec travaux (≥25% du coût) :
de réduction d'impôt sur 12 ans
d'impôt sur les loyers grâce au déficit
⚠️ Attention : Le bien doit être en location nue et respecter les plafonds de loyers/res.
Stratégie Pro : Le Dédoublage
Technique légale pour maximiser l'avantage :
- Année 1 : Gros travaux → déficit important
- Année 2 : Finition + aménagement → nouveau déficit
→ Double plafond de déduction sur 2 ans !
Déficit Foncier : L'Art de Transformer Tes Travaux en Réduction d'Impôt
Avec son mécanisme puissant et ses combinaisons astucieuses, le déficit foncier reste un pilier de l'optimisation fiscale immobilière. À condition de bien planifier ses travaux et de respecter les règles du jeu.
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